單價(jià)不斷被刷新，突然火了

　　土拍市場(chǎng)，突然回暖。

　　不少城市的土拍市場(chǎng)，開(kāi)始創(chuàng)造新紀(jì)錄。比如今年3月28日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)歷史性時(shí)刻——西湖區(qū)蔣村文新單元地塊經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)后成交，土地成交價(jià)折合樓面價(jià)為8.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率115.39%。

　　而就在3天前的3月25日，濱江區(qū)西興單元一宗住宅用地樓面價(jià)剛剛一舉突破“7.7萬(wàn)元/平方米”的大關(guān)。

　　到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢價(jià)成交，4宗溢價(jià)率超50%。

　　不僅杭州，最近多個(gè)一、二線(xiàn)城市的土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，據(jù)中國(guó)新聞周刊不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高樓面價(jià)被刷新。而最近一個(gè)多月，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、長(zhǎng)沙等城市也不斷拍出高溢價(jià)住宅用地，土拍溢價(jià)率已連續(xù)3個(gè)月上漲。

　　在市場(chǎng)沉寂許久之后，此輪土拍火熱，釋放出哪些信號(hào)？

　　多地土拍回暖

　　此輪土拍行情火熱的城市，主要集中在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。從2025年初，土拍市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖的苗頭。

　　今年1月16日，深圳2025年第一塊住宅用地迎來(lái)出讓?zhuān)�該地塊起始價(jià)為17.99億元，競(jìng)拍按照“價(jià)高者得”規(guī)則。最終，該地塊在經(jīng)過(guò)246輪的舉牌競(jìng)價(jià)后，被中海地產(chǎn)以30.65億元斬獲，溢價(jià)率高達(dá)70.4%。

　　其他一線(xiàn)城市也出現(xiàn)類(lèi)似情況。比如在北京，今年3月18日，經(jīng)過(guò)10個(gè)買(mǎi)家(含聯(lián)合體)274輪舉牌之后，中海地產(chǎn)以75.02億元的總價(jià)，摘得海淀樹(shù)村35-1地塊，溢價(jià)率達(dá)27.93%。該地塊位于上地街道，折合樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，成為北京首個(gè)樓面價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的住宅地塊。

　　二線(xiàn)城市也是如此，除了杭州，最近成都的土拍市場(chǎng)也備受關(guān)注。

　　3月27日，成都土拍市場(chǎng)以106%的溢價(jià)率，成交了位于金融城三期的一宗住宅用地。該地塊起拍樓面價(jià)為20000元/平方米。經(jīng)過(guò)213輪競(jìng)拍，最終被建發(fā)旗下成都兆欣麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以樓面價(jià)41200元/平方米競(jìng)得，成交總價(jià)約33.47億元。

　　值得一提的是，該地塊起拍樓面價(jià)就已創(chuàng)下成都住宅用地的最高紀(jì)錄。而該次土拍之前的半個(gè)月，在成都，招商蛇口剛以樓面價(jià)31700元/平方米斬獲大源64畝住宅用地。

　　事實(shí)上，最近一個(gè)多月，上海、蘇州、重慶、寧波、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、天津等多個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)，均有高溢價(jià)宅地成交，溢價(jià)率均超10%，部分城市當(dāng)月土拍平均溢價(jià)率接近40%。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此輪土拍行情，是市場(chǎng)信心恢復(fù)的重要表現(xiàn)。在他看來(lái)，市場(chǎng)行情向好已從房屋交易環(huán)節(jié)延伸到土地交易市場(chǎng)，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。他說(shuō)：“這些熱點(diǎn)城市已成為房企土地投資的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)�！�

　　高溢價(jià)背后

　　值得關(guān)注的是，此輪拍出高溢價(jià)的地塊，大多數(shù)都位于城市的核心區(qū)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這批住宅用地，堪稱(chēng)“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　以北京3月18日成交的樓面價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的住宅用地為例，其北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善；西、南雙側(cè)有公園環(huán)繞。同時(shí)，該地塊臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

　　此外，該地塊東邊是北京體育大學(xué)，再往南則是北京大學(xué)和清華大學(xué)等文教重地，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校(上地分校)等名校，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)。該地塊不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，都稱(chēng)得上海淀北區(qū)域的黃金地塊。

　　而杭州3月28日成交的樓面價(jià)達(dá)到8.8萬(wàn)元/平方米的地塊，同樣地理位置優(yōu)越，其臨近西溪濕地，南側(cè)為西湖區(qū)文體中心，1公里范圍內(nèi)有龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業(yè)綜合體。

　　“此輪最高樓面價(jià)的出現(xiàn)，與城市核心區(qū)域供地有一定關(guān)聯(lián)。即使在幾年前樓市較火熱的時(shí)期，大城市核心城區(qū)的地塊也非常罕見(jiàn)。比如廣州天河金融城、深圳南山深圳灣、上海靜安區(qū)、北京海淀區(qū)、天津和平區(qū)、杭州錢(qián)塘江區(qū)等，這些區(qū)域已有多年不供地，近期則有地塊放出。此輪地方政府推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，有助于提升市場(chǎng)信心�！睆V東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉分析。在他看來(lái)，近期地方政府供地已逐漸從外圍為主，轉(zhuǎn)向中心區(qū)為主。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，大城市的核心地塊，一直以來(lái)都是稀缺產(chǎn)品，從此輪土地拍賣(mài)行情的溢價(jià)率觀察，目前大城市核心地塊依然非常受市場(chǎng)認(rèn)可，可能成為此輪樓市最先開(kāi)始復(fù)蘇的區(qū)域。

　　除了提供優(yōu)質(zhì)地塊，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此前對(duì)于土拍溢價(jià)的“松綁”政策，也給予了市場(chǎng)信心。

　　比如，2024年5月底，上海出臺(tái)“滬九條”樓市新政，提出要著力提升土地資源配置效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。到2024年7月，作為“滬九條”出臺(tái)后的首次土拍，土拍不再實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)政策，溢價(jià)率10%上限原則取消，土地市場(chǎng)恢復(fù)了“價(jià)高者得”的規(guī)則。此后，多個(gè)城市的樓市政策，逐步解除了對(duì)土拍溢價(jià)率的限制。

　　優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品“跑步進(jìn)場(chǎng)”？

　　除了地塊位置較為核心，此輪供應(yīng)的地塊，優(yōu)質(zhì)住宅用地的占比較高。比如，南京、杭州、重慶、福州等城市，近期供應(yīng)的住宅用地平均容積率均在2.0以下。

　　以成交價(jià)達(dá)8.8萬(wàn)元/平方米的杭州西湖區(qū)蔣村文新單元地塊為例，其容積率僅1.1，有望打造純疊墅類(lèi)改善產(chǎn)品。此前，其所處的蔣村板塊，已多年沒(méi)有低密項(xiàng)目入市。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市土拍平均溢價(jià)率為17.1%，較上月提升了約6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月上漲。

　　在李宇嘉看來(lái)，2016—2021年的樓市，曾經(jīng)進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)期，這段時(shí)期的房子，金融和資產(chǎn)屬性突出。2023年國(guó)家做出的住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的判斷，是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，意味著由城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化等驅(qū)動(dòng)的購(gòu)房行為一去不復(fù)返，“漲價(jià)預(yù)期”驅(qū)動(dòng)的無(wú)差異式購(gòu)房一去不復(fù)返，也意味著房子從“資產(chǎn)溢價(jià)”的神壇上走下來(lái)，回歸到大宗消費(fèi)品。他說(shuō)，當(dāng)房子成為消費(fèi)品，居民會(huì)越來(lái)越關(guān)注其居住屬性。

　　事實(shí)上，今年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》這一國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)范明確住宅層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還提高了戶(hù)門(mén)、衛(wèi)生間門(mén)的通行凈寬。在不少行業(yè)人士看來(lái)，這一規(guī)范，全面提升了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)了解，目前已有12個(gè)省市明確表態(tài)，將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造“好房子”。另外，很多城市出臺(tái)新規(guī)，支持建造新一代住宅，并在公攤計(jì)算、計(jì)容方面提供支持。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類(lèi)好地塊適合建設(shè)高品質(zhì)項(xiàng)目，這一趨勢(shì)將推動(dòng)房企不斷增強(qiáng)對(duì)這類(lèi)地塊的投資開(kāi)發(fā)，有助于“好房子”“優(yōu)質(zhì)住宅”產(chǎn)品的推出，更好滿(mǎn)足高品質(zhì)的居住需求。

　　作者：趙越

　　編輯：孫曉波