單價不斷被刷新，突然火了

　　土拍市場，突然回暖。

　　不少城市的土拍市場，開始創(chuàng)造新紀錄。比如今年3月28日，杭州土地市場迎來歷史性時刻——西湖區(qū)蔣村文新單元地塊經過102輪競價后成交，土地成交價折合樓面價為8.8萬元/平方米，溢價率115.39%。

　　而就在3天前的3月25日，濱江區(qū)西興單元一宗住宅用地樓面價剛剛一舉突破“7.7萬元/平方米”的大關。

　　到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢價成交，4宗溢價率超50%。

　　不僅杭州，最近多個一、二線城市的土拍市場持續(xù)升溫，據中國新聞周刊不完全統計，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高樓面價被刷新。而最近一個多月，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、長沙等城市也不斷拍出高溢價住宅用地，土拍溢價率已連續(xù)3個月上漲。

　　在市場沉寂許久之后，此輪土拍火熱，釋放出哪些信號？

　　多地土拍回暖

　　此輪土拍行情火熱的城市，主要集中在一線城市和熱點二線城市。從2025年初，土拍市場已經出現回暖的苗頭。

　　今年1月16日，深圳2025年第一塊住宅用地迎來出讓，該地塊起始價為17.99億元，競拍按照“價高者得”規(guī)則。最終，該地塊在經過246輪的舉牌競價后，被中海地產以30.65億元斬獲，溢價率高達70.4%。

　　其他一線城市也出現類似情況。比如在北京，今年3月18日，經過10個買家(含聯合體)274輪舉牌之后，中海地產以75.02億元的總價，摘得海淀樹村35-1地塊，溢價率達27.93%。該地塊位于上地街道，折合樓面價10.23萬元/平方米，成為北京首個樓面價超過10萬元/平方米的住宅地塊。

　　二線城市也是如此，除了杭州，最近成都的土拍市場也備受關注。

　　3月27日，成都土拍市場以106%的溢價率，成交了位于金融城三期的一宗住宅用地。該地塊起拍樓面價為20000元/平方米。經過213輪競拍，最終被建發(fā)旗下成都兆欣麟房地產開發(fā)有限公司以樓面價41200元/平方米競得，成交總價約33.47億元。

　　值得一提的是，該地塊起拍樓面價就已創(chuàng)下成都住宅用地的最高紀錄。而該次土拍之前的半個月，在成都，招商蛇口剛以樓面價31700元/平方米斬獲大源64畝住宅用地。

　　事實上，最近一個多月，上海、蘇州、重慶、寧波、長沙、沈陽、天津等多個熱點城市的土拍市場，均有高溢價宅地成交，溢價率均超10%，部分城市當月土拍平均溢價率接近40%。

　　在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，此輪土拍行情，是市場信心恢復的重要表現。在他看來，市場行情向好已從房屋交易環(huán)節(jié)延伸到土地交易市場，止跌回穩(wěn)態(tài)勢明顯。他說：“這些熱點城市已成為房企土地投資的熱點和焦點。”

　　高溢價背后

　　值得關注的是，此輪拍出高溢價的地塊，大多數都位于城市的核心區(qū)。在不少業(yè)內人士看來，這批住宅用地，堪稱“壓箱底”的優(yōu)質地塊。

　　以北京3月18日成交的樓面價超10萬元/平方米的住宅用地為例，其北側緊鄰華聯商場，生活配套完善；西、南雙側有公園環(huán)繞。同時，該地塊臨近上地信息產業(yè)基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業(yè)入駐。

　　此外，該地塊東邊是北京體育大學，再往南則是北京大學和清華大學等文教重地，周邊有上地實驗小學、101學校(上地分校)等名校，學區(qū)屬性極強。該地塊不論產業(yè)、學區(qū)還是地鐵，都稱得上海淀北區(qū)域的黃金地塊。

　　而杭州3月28日成交的樓面價達到8.8萬元/平方米的地塊，同樣地理位置優(yōu)越，其臨近西溪濕地，南側為西湖區(qū)文體中心，1公里范圍內有龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業(yè)綜合體。

　　“此輪最高樓面價的出現，與城市核心區(qū)域供地有一定關聯。即使在幾年前樓市較火熱的時期，大城市核心城區(qū)的地塊也非常罕見。比如廣州天河金融城、深圳南山深圳灣、上海靜安區(qū)、北京海淀區(qū)、天津和平區(qū)、杭州錢塘江區(qū)等，這些區(qū)域已有多年不供地，近期則有地塊放出。此輪地方政府推出了不少優(yōu)質地塊，有助于提升市場信心�！睆V東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉分析。在他看來，近期地方政府供地已逐漸從外圍為主，轉向中心區(qū)為主。

　　在嚴躍進看來，大城市的核心地塊，一直以來都是稀缺產品，從此輪土地拍賣行情的溢價率觀察，目前大城市核心地塊依然非常受市場認可，可能成為此輪樓市最先開始復蘇的區(qū)域。

　　除了提供優(yōu)質地塊，在不少業(yè)內人士看來，此前對于土拍溢價的“松綁”政策，也給予了市場信心。

　　比如，2024年5月底，上海出臺“滬九條”樓市新政，提出要著力提升土地資源配置效率，實現高質量精準供地。到2024年7月，作為“滬九條”出臺后的首次土拍，土拍不再實行限價競價政策，溢價率10%上限原則取消，土地市場恢復了“價高者得”的規(guī)則。此后，多個城市的樓市政策，逐步解除了對土拍溢價率的限制。

　　優(yōu)質產品“跑步進場”？

　　除了地塊位置較為核心，此輪供應的地塊，優(yōu)質住宅用地的占比較高。比如，南京、杭州、重慶、福州等城市，近期供應的住宅用地平均容積率均在2.0以下。

　　以成交價達8.8萬元/平方米的杭州西湖區(qū)蔣村文新單元地塊為例，其容積率僅1.1，有望打造純疊墅類改善產品。此前，其所處的蔣村板塊，已多年沒有低密項目入市。

　　克而瑞數據顯示，今年3月份，其重點監(jiān)測的城市土拍平均溢價率為17.1%，較上月提升了約6個百分點，環(huán)比已連續(xù)3個月上漲。

　　在李宇嘉看來，2016—2021年的樓市，曾經進入高周轉時期，這段時期的房子，金融和資產屬性突出。2023年國家做出的住房供求關系發(fā)生重大變化的判斷，是一個轉折點，意味著由城鎮(zhèn)化、市場化等驅動的購房行為一去不復返，“漲價預期”驅動的無差異式購房一去不復返，也意味著房子從“資產溢價”的神壇上走下來，回歸到大宗消費品。他說，當房子成為消費品，居民會越來越關注其居住屬性。

　　事實上，今年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》這一國家標準，該規(guī)范明確住宅層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能標準的同時，還提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬。在不少行業(yè)人士看來，這一規(guī)范，全面提升了國內優(yōu)質住宅的標準。

　　據了解，目前已有12個省市明確表態(tài)，將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，打造“好房子”。另外，很多城市出臺新規(guī)，支持建造新一代住宅，并在公攤計算、計容方面提供支持。

　　在嚴躍進看來，此類好地塊適合建設高品質項目，這一趨勢將推動房企不斷增強對這類地塊的投資開發(fā)，有助于“好房子”“優(yōu)質住宅”產品的推出，更好滿足高品質的居住需求。

　　作者：趙越

　　編輯：孫曉波